Schroders: il virus non frenerà le città globali

di Hugo Machin, Fund Manager Global Cities e Tom Walker, Co-Head of Global Real Estate Securities, Schroders

La pandemia di Covid-19 ci ha spinto verso il futuro digitale, con il lavoro da remoto destinato a diventare la norma per molti. Tuttavia, anche se meno persone si sposteranno verso le città ogni giorno per lavorare nell’ “economia della conoscenza”, le interazioni tra colleghi e clienti nel cuore urbano delle città – la parte più connessa – saranno di importanza maggiore. Quindi, invece che diminuire il potere delle città globali, questi cambiamenti potrebbero potenzialmente accrescerne il valore.

La tecnologia ha permesso a un gran numero di persone di lavorare da casa durante il lockdown, soppiantando la necessità di essere in ufficio ogni giorno. In Schroders, il 98% dei dipendenti sta lavorando da remoto in questa fase. Tutto ciò non sarebbe stato possibile 20 anni fa. L’attuale pandemia ha accelerato il futuro digitale e molte persone potrebbero decidere di continuare a lavorare da casa nel prossimo futuro.

Di conseguenza, prevediamo che saranno meno le persone che si sposteranno verso i centri delle città per lavoro ogni giorno. Tuttavia, quando verranno effettivamente in città, e soprattutto nel suo cuore urbano (la parte più connessa), avranno un numero maggiore di interazioni, che assumeranno ancora più importanza.

Prima della pandemia di Covid-19, la domanda di asset reali nelle città riguardava sempre più l’economia digitale. I data centre e i depositi ne erano i principali beneficiari, mentre i centri commerciali venivano chiusi. La domanda di uffici si stava già indebolendo, a causa della maggiore flessibilità del lavoro e dell’uso di servizi di aziende di flex office. Questa tendenza ha visto ora un’accelerazione.

Il modo in cui utilizziamo gli edifici nelle città globali cambierà. Ma non è una novità: a Londra, per esempio, i vecchi magazzini lungo il Tamigi, che in passato venivano utilizzati per immagazzinare le commodity che arrivavano via mare, sono stati riadattati, diventando appartamenti di lusso.

Il cuore urbano continuerà a essere vitale per l’economia delle città. Per esempio, gli edifici per la ricerca biomedica vicino alle università contengono attrezzature specialistiche utilizzate dai ricercatori. Boston, che è la città leader a livello mondiale per la ricerca medica, diventerà ancora più importante, alla luce dell’enfasi posta su sanità e ricerca.

I data centre e i magazzini hanno già rimpiazzato i centri commerciali. La realtà che è che i depositi stanno iniziando a rimpiazzare anche i negozi fisici: il valore di avere un magazzino nelle vicinanze di un centro urbano molto popoloso è ora maggiore rispetto ai punti vendita fisici. Le transazioni delle grandi società Internet dimostrano la loro necessità di essere in grado di distribuire i beni nei posti in cui la popolazione era solita fare acquisti. Si tratta di un cambiamento profondo dell’uso del territorio.

La necessità del distanziamento sociale è un fattore chiave che darà una spinta al futuro digitale. Gli uffici vedranno un collasso nella domanda, come già testimoniato dalle attività di vendita al dettaglio, in tutte le sedi, tranne che in quelle più interconnesse. Gli uffici in sedi secondarie, fuori dal centro urbano, saranno le più a rischio. Con un numero maggiore di persone che lavorano da casa, per le aziende avrà sempre meno senso mantenere questo tipo di uffici.

La brutta notizia tuttavia riguarda i proprietari degli uffici: minore domanda e minori clienti, controllati dai fornitori di servizi di flex office, porterà a un’ulteriore riduzione del loro potere di prezzo. Gli uffici in eccesso dovranno essere riadattati in futuro, a meno che non si trovino nel cuore urbano delle città.

L’urbanizzazione è un trend di lungo termine, in accelerazione costante sin dalla rivoluzione industriale. Il Covid-19 non lo fermerà. L’attività economica non tornerà nelle aree rurali e le città più solide, come Londra e New York, continueranno a creare opportunità economiche. Le città restano il modo più efficiente per vivere e lavorare. Uno dei principali vantaggi delle città globali è la capacità delle aziende di creare dei cluster, aumentando l’efficienza attraverso la condivisione di conoscenze ed expertise. Ciò attrae capitali esterni, creando una profezia che si auto avvera a livello di investimenti e rendimenti.

In effetti, alcune expertise nelle città globali potrebbero diventare più concentrate, come nella finanza, nei media e nella tecnologia: con minori spostamenti, la necessità di localizzarsi nell’hub riconosciuto per il proprio campo professionale aumenterà. Alcuni esempi saranno Los Angeles per l’intrattenimento e Londra per il settore assicurativo. Anche in questo caso, ci sarà una massimizzazione delle interazioni.

Dal punto di vista economico, le città globali hanno un enorme potere di acquisto. Nel post Covid-19, le città globali continueranno a essere il driver per la crescita del Pil nei Paesi in cui si trovano. Tuttavia, vedremo dei cambiamenti nella domanda di alcuni asset, soprattutto gli uffici, e una crescente necessità di localizzarsi in hub fisici che eccellono in uno specifico campo.